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赛马会转弯来料:“小區開放”一石激起千層浪 律師稱業主權益可能受侵害

2月21日,《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》公布后,“不再建立封閉式住宅小區”成為公眾討論的焦點。北京一位不愿具名的房企人士對房掌柜表示,開放式街區對于城市整體而言肯定優于“大院”格局。第一是解決交通問題,第二有利于階層間的融通流動。

  2月21日,《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》公布后,“不再建立封閉式住宅小區”成為公眾討論的焦點。

  北京一位不愿具名的房企人士對房掌柜表示,開放式街區對于城市整體而言肯定優于“大院”格局。第一是解決交通問題,第二有利于階層間的融通流動。

  但也有開發商吐槽:“我們真金白銀買來的土地,園林和道路都是算在出讓面積上的……”

  中咨律師事務所賈瑞果律師認為,根據物權法第七十三條,建筑區劃內的道路屬于業主共有。如果實施社區開放政策,將會與之違背。

  小區開放各有利弊

  前述《意見》指出,實現內部道路公共化,解決交通路網路網布局問題,促進土地節約利用。

  對此,北京一位不愿具名的房企人士對房掌柜分析:“開放式街區對于城市整體而言肯定優于‘大院’格局,第一是解決交通問題,中國的城市交通很重要的一個問題就是缺乏毛細血管,內部小循環不通,僅靠大動脈肯定是不行的,一個個‘大院’就成為一個個交通“血栓”,副作用明顯;第二,有利于階層間的融通流動,開放式社區有利于不同收入、不同層面人群的交流,減少‘貧民窟’和‘富豪區’的對立情緒?!?/P>

  但也有觀點認為,前述《意見》顯然對既有社區的私密性提出了挑戰。

  眾所周知,私密性是人類對住宅功能的基本需求之一。按照西方人本主義心理學奠基人——馬斯洛對人類需求的劃分,“私密性”屬于人類最基本的心理需求,私密性的滿足與否會直接影響人們對家園的依賴感和歸屬感。

  網友“蔡大路的月亮”:業主花錢買個封閉小區,就圖個安靜、安全和里面的公用設施,現在好,全開放給路人使用了,流浪漢也可以過來了。

  網友“戰國鬼谷子”:瞎搞了吧,不封閉,那外面的車在小區內亂竄,噪聲也受不了。

  一位來自開發商的人士向房掌柜記者吐槽道:“我們真金白銀買來的土地,園林和道路都是算在出讓面積上的,之所以規劃大片的園林、水系就是想讓業主有一個舒適、私密的居住方式?!?/P>

  中國中央別墅區研究院院長劉東認為,用地廣人稀的交通管理辦法去解決一個人口密度、建筑密度、車輛密度極高城市的問題,有待商榷。

  對豪宅私密性提出挑戰

  在像北京這樣的一線城市中,當中高端住宅成為市場主流時,這則消息猶如晴天霹靂,讓“豪宅們”猝不及防。

  有業內人士稱,豪宅的私密性是產品銷售的一大賣點,也是高端客戶選擇豪宅產品的要素之一,開放式街區的提出無疑是將豪宅推向水深火熱之中。

  前述房企人士,《意見》對豪宅項目影響很大。在現有治安環境下,開放式小區的私密性甚至安全性保障都是問題,對于高密度、高容積率的社區,以樓為單位保障安全(私密性肯定會打折扣)還是可行的。但對于低密度社區,安全就成為一個難于攻克的課題,這個課題很難通過技術手段解決。

  雖然《意見》提出的”不再建立封閉式住宅小區“在豪宅私密性上提出很大挑戰,但北京作為一個特殊的城市,有不少高端項目配建保障房,其在應對方面已有所實踐。該人士表示:“硬區隔無法實現,就要設法做好軟區隔。另外,人力的投入必須加大,物業安保的投入和物聯網等新技術的運用必須增加?!?/P>

  劉東表示:“開發商在規劃時,如果政策不允許做院墻,那可以挖一個大概五米深、三米以上寬的壕溝,然后在這里面做垂直綠化。這樣的話就是除了除了道閘以外的地方,誰要想進去就要先爬過這個所謂的護城河?!?/P>

  除了在硬件上實施“軟隔離”,在物業的投入(如安保人員)開發商也可以多做配備,但是業主能否為此買單仍是一個疑問。

  有業內人士稱,單靠物業的投入解決安全和私密問題也不現實,這需要匹配相應的社區警力和互動形式,不是開發企業或物業企業自己能完全解決的。

  是否與物權法不符

  在一個社區,它的公共投入如安保、園林綠化、日常維護等,都是在物業范圍內去管理。對于《意見》,劉東提出可能存在違反物權法的相關規定?!叭綣∏?,那么小區的業主權益可能會遭到侵害,這是屬于小區業主們的個人資產,因為他們已經支付了服務管理費”。

  對于此問題,中咨律師事務所賈瑞果律師對房掌柜表示,具體要看怎么實施。根據物權法第七十三條,建筑區劃內的道路屬于業主共有,但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地,屬于業主共有,但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房,屬于業主共有?!叭綣凳┥縝耪?,將會與之違背?!?/P>

作者:肖碩豐 本站編輯:陳蕓

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