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香港赛马会博彩有公司:社科院專家:房地產將進入市場調整期

中國社科院經濟政策研究中心主任郭克莎表示,市場調整的趨勢并沒有走完,未來還會回到調整過程中,沒有什么強大力量能支撐它持續性上漲,多數城市仍將回歸下行趨勢。郭克莎強調,在政策沒有退出的情況下,房地產市場調整幅度不會太大,但調整的大趨勢可能改變不了,最終還是要慢慢下去。嚴格來說,地方政府沒有力量扭轉市場調整的趨勢。

  中國社科院經濟政策研究中心主任郭克莎表示,市場調整的趨勢并沒有走完,未來還會回到調整過程中,沒有什么強大力量能支撐它持續性上漲,多數城市仍將回歸下行趨勢。

  郭克莎強調,在政策沒有退出的情況下,房地產市場調整幅度不會太大,但調整的大趨勢可能改變不了,最終還是要慢慢下去。嚴格來說,地方政府沒有力量扭轉市場調整的趨勢。

  郭克莎表示,未來中央再出臺大的寬松貨幣政策、支持購買住房的稅收和信貸政策的可能性比較小,所以大的方向,我認為調整趨勢還會出現,還會持續,同時短期波動會比較多。

  以下為全文:

  由中國社科院財經戰略研究院、城市與競爭力研究中心共同主辦的“財經院重大專題研究成果《中國住房2016中期報告》發布會”近日在京舉行。在會上,社科院下屬院所房地產領域相關專家攜手會診當前中國房地產問題,共同把脈下半年房地產市場發展走勢。

  中國社科院經濟政策研究中心主任郭克莎:

  建議在局部擴大房產稅試點范圍

  關于房地產問題我有三點看法:

  第一,我很同意把房地產跟宏觀經濟聯系起來研究。房地產的發展影響宏觀經濟增長,經濟增長反過來也影響房地產發展。

  現在的問題是,除了經濟增長速度、投資、消費受到房地產市場影響,更大的問題是,經濟穩定、社會穩定也受房地產影響,因為房地產問題后面是債務風險和金融風險。由于購買住房需要大量貨幣,房地產的典型趨勢是買漲不買跌。從經濟學基礎原理來說,供求決定價格,按道理是相互作用的,但是房地產市場有特殊屬性。現在房地產市場要去庫存,中央希望開發商降價促銷,但是一旦價格一跌下來,市場就不行了。也就是說,降價促銷跟去庫存模式相矛盾。

  現在中國經濟面臨一個比較長時間的轉型周期。我粗略研究過,世界各國房地產市場的定位,在近兩百個國家和地區中,大多數國家的政府都運用房地產市場的兩個功能:居住功能和經濟功能,即通過房地產市場拉動經濟增長。最后發現,用房地產的非居住功能拉動經濟,很多國家都陷進去了,房地產綁架了經濟,引起了金融波動。現在我們正處于這種階段,所以未來走勢及影響比較麻煩。我認為,需要更好地把房地產市場的走勢跟宏觀經濟的走勢結合起來研究。

  第二,房地產市場的走勢。現在總體來說是階段性過剩,但局部市場分化很厲害。這個時候,房地產的周期也是扭曲的。正常的房地產周期,是在大的上升過程中有周期性的波動,可是我們一下子走完了大的周期。如果扶持政策不出臺,也許有一個幾年的調整過程,但是自從去年政策出臺后,市場出現明顯反彈,區域市場出現分化和扭曲。然而市場畢竟有其自身規律性,我認為市場調整的趨勢并沒有走完,未來還會回到調整過程中,沒有什么強大力量能支撐它持續性上漲,多數城市仍將回歸下行趨勢。

  在政策沒有退出的情況下,房地產市場調整幅度不會太大。由于政策出現了反復,即總體上扶持了一陣子市場,又反過來調控部分城市,結果就會使調整周期縮短。但調整的大趨勢可能改變不了,最終還是要慢慢下去。嚴格來說,地方政府沒有力量扭轉市場調整的趨勢,因為大的趨勢主要取決于宏觀政策,就是中央政府部門的政策,包括流動性的寬松,直接的房地產稅收和住房信貸。如果靠地方政府折騰,一般情況下難以改變市場,即使有作用也很短時間。

  未來中央再出臺大的寬松貨幣政策、支持購買住房的稅收和信貸政策的可能性比較小,所以大的方向,我認為調整趨勢還會出現,還會持續,同時短期波動會比較多。

  第三,關于政策的取向。現在研究房地產市場的政策取向已經很難了。政策調控面臨一些矛盾,什么矛盾?第一,政策時間不能很長,不能撐到“十三五”期間這么長?!笆濉本迷鏊僖锏?.5%以上,但是房地產市場撐不了幾年,政策的作用就一兩年,甚至更短。第二,市場是分化的,扶持政策很難解決分化的問題。一調控,錢都流到一線和二線熱點城市,區域市場分化更加突出。第三,政策只能刺激市場的需求,去庫存,但不能有效刺激房地產投資。而對經濟真正起作用的是投資,住房銷售增加多少,對消費、經濟的拉動作用不大,我們前幾年測算過,真正的影響就是投資。

  下一步政策怎么辦?總體上保持市場相對穩定的條件下,重點加強兩個方面:

  第一,加強長期性政策,盡快明確房地產市場長期發展的政策目標。從經濟發展、城鎮化角度明確國家的長期政策,這樣對于穩定預期,引導預期有作用。同時,也能夠跟短期政策結合起來。

  第二,政策要解決市場分化的問題。現在最大的問題是房地產市場分化??梢園淹平坎案母鎰鍪緣?,擴大試點范圍,至少能夠阻止房地產市場大幅反彈的連鎖反應。因為一線城市熱起來,調控一線城市會引起二線城市熱,如果二線真熱了,再去調控它,可能三線城市也會熱起來。最后能不能熱到四線城市,讓四線的庫存消化。這樣一來,房地產投資投機需求就會再起作用,剛需就不是主要力量了。最終很可能是投資投機需求又轉回到一線城市。由于市場流動性較多,投資投機需求的力量很強,短期很快會使部分市場轉向短缺。因此可以試一試房產稅的作用,也就是先在局部擴大試點范圍,起一定警示效應,解決區域市場分化的問題,抑制連鎖影響。

  還有一個政策取向,就是對房地產開發商、房地產企業,在政策上促進其加快轉型發展。現在房地產即使能夠拉動經濟增長,它拉動的也就是鋼鐵、水泥這些產業,這邊去過剩產能,那邊又拉回來,市場很容易被不同政策左右,搖擺不定。我國經濟發展進入新階段,在新常態條件下,房地產帶動傳統產業的階段基本上結束了。如果想讓資金流向新經濟、新產業,就要控制這方面的投資,讓資源實現重新配置。

  《房地產藍皮書》執行主編、社科院城環所副研究員王業強:

  下半年房價結構性上漲 總體趨勢穩中有升

  2016年,從整個房地產市場形勢來看,由于去年出臺了一系列去庫存的刺激政策,導致政策面和資金面全面寬松,推動了購房需求的集中釋放,市場成交量迅速回升。今年上半年,開發投資和新開工面積增速已經觸底回升,多數城市商品房成交量高于去年同期,部分城市單月成交量創新高。但是,二季度末出現了高位回落的跡象,預計下半年房地產開發投資增速會繼續回落,雖然上半年新開工面積有了大幅增長,但總量沒有太大突破,年內新開工面積不會有顯著提升。

  隨著房地產市場的分化,一線及部分二線熱點城市房地產政策開始收緊,由于前期需求的過度透支,成交量走高后,房地產將進入市場調整期。我們認為,政策收緊將直接導致成交量下降,短期上漲空間有限。同時,由于去庫存仍然是下半年行業的主旋律,尤其是對三四線城市來說,由于去庫存能力不足,壓力仍然非常大,政策應該會繼續保持寬松態勢。對于房價初步的判斷,應該是維持結構性上漲局面,總體趨勢穩中有升。

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作者:佚名 本站編輯:陳蕓

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